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“非本市戶籍居民家庭通過補繳社保購房不予認可”，“單身外地人士首套購房受限”，記者日前從上海多個房產交易中心了解到，近日已相繼執行這一政策。盡管上海市住房保障和房屋管理局稱這是原有政策，嚴格執行住房限售政策沒有變化，但由于此前并沒有嚴格執行，這仍被市場視為限購政策再度收緊。
高端與低端住宅將受影響
記者了解到，截至6月27日，非上海戶籍人士購房補繳社保已基本停止受理。上海目前執行的限購令明確，對于不能提供兩年內在上海市累計繳納一年以上個人所得稅繳納證明或社會保險(城鎮社會保險)繳納證明的非上海戶籍居民家庭，暫停在上海向其售房。但此規定存在可以補繳的漏洞，因此被一些機構頻頻使用。
另外，限購政策對于外地未婚個人購買住房政策進一步收緊。截至6月27日，各房產交易中心已停止受理外地單身個人購買住房。而此前外地人只要憑個人所得稅繳納證明或社會保險(城鎮社會保險)繳納證明都可購買。這是繼2011年7月叫停非本地居民“補繳稅單”取得購房資格后，上海樓市限購令執行再度收緊。據中介機構統計，此前有五成外地購房者是通過補交個人所得稅買房的。非滬籍人士采取“一次性”補交一年個人所得稅的做法，一度得到房地產交易中心的“默認”。
上海中原研究咨詢部高級經理龔敏表示，限購政策加碼實際上就是為了抑制需求的過快增長，從而抑制房價出現較大幅度的反彈。短短2天內，停止補繳社保的區域和停止外地未婚個人購房的區域有所擴大，限購政策對市場的影響范圍也正逐漸放大。從影響力來看，限購只是阻礙了當前需求進入市場，而非真正影響需求心態，因此一旦限購放松，房價反彈沖動依然很大。
市場人士分析認為，限購收緊對市場的影響最大的是高端住宅和低端住宅：能夠買得起高端住宅的外地客戶大部分是從商人士，他們或居住在上海或不居住在上海，但基本是不繳納社保的；而購買低端住宅的多為做小生意的小老板，他們一般在郊區購房，也不繳納社保。政策對中端住宅的影響有限，購買中端住宅的大多為從業人員，而根據規定從去年7月1日開始，上海市就業的外來從業人員和郊區用人單位從業人員已納入城鎮職工社會保險范圍，距今為止正好一年，這部分人本身就不存在補繳的問題。
中高端需求入市回暖面更廣
相關統計數據顯示，6月前24天上海新建商品住宅成交69.8萬平方米，較5月同期提升21.4%，6月總成交量有望超過5月成為年內新高。值得注意的是，部分項目價格回升幅度高達20%。有數據顯示，6月前17天上海新建商品住宅平均成交價格達到23141元/平方米，18個月后重新站上月度均價2.3萬元/平方米的高位，創2011年1月樓市調控以來的新高。
今年5月下旬上海市商品住宅存量突破1000萬平方米，達到近年來的高點，不過，此后全市商品住宅存量出現緩慢下降的趨勢。截至6月21日，全市商品住宅存量已進一步降至999萬平方米，重新回到了千萬平方米以內。
漢宇地產董事總經理施宏叡認為，目前上海樓市的成交量已經恢復到2011年年中時調控尚未完全發揮效應之前的水平，但是尚未有進一步的突破，回暖幅度有限。從成交結構來看，今年1、2月上海均價在3.5萬元/平方米及以上的中高端物業成交比重僅在5%左右，而3月至6月份這一比重已明顯上升至8%至10%，甚至較2011年同期6%至7%左右的水平仍有提高，足以證明中高端需求不僅開始恢復入市，目前樓市的成交結構已經逐漸擺脫深度調控時期的“特剛需”特征，回暖面更廣，相應的成交上升的含金量更高。
專家認為，低端樓盤是前期以價換量的主力，在達到回籠資金目的后，開發商開始回調價格。值得注意的是，6月上中旬，單價2萬元以下的低端樓盤成交量與5月同期基本持平，而真正拉動成交增長的卻是單價2萬元以上的中端和高端樓盤，這一價格段的商品住宅成交漲幅接近于50%。而此次對外地單身人士限購，整體來說將抑制部分低端和高端住宅購買需求，進而也會對開發商提價造成影響。
德佑地產研究主任陸騎麟稱，剛需購房者往往對于價格較為敏感，因此低端樓盤成交量進一步上漲受到了抑制。中端和高端市場中雖然也有部分樓盤回調價格，但其以價換量策略總體上還處在擴張階段，因此成交量依然具有上升的潛力。雖然目前庫存回落的趨勢較為明顯，但并不意味著開發商的庫存壓力得到了明顯的減輕，如果價格回調的情況進一步蔓延，庫存量再度出現反彈也不無可能。
下半年地方政策可能微調
專家認為，最近的市場行情確實有回暖跡象，包括上海以及一些二三線城市，但這其實只是金融政策發生了變化，還不能算是房地產市場發生變化。如果鼓勵性質的政策具有持續性，未來一段時間的市場是值得期待的，可能會慢慢有復蘇的表現。但市場一旦回暖，政策方面也可能再次收緊微調。
上海易居房地產研究院副院長楊紅旭認為，上半年政策總體仍緊，但已結構性放松，突出表現在首套房貸利率持續下滑，部分地方政府出政策保護剛需。絕大部分地方政府不再公布限價目標。隨著住宅成交量的持續反彈，年中或下半年政策放松的可能性降低，即便是保持當前的調控力度，房價也會止跌反彈。但由于經濟下滑超預期，官方原認為一季度觸底，結果延后，所以下半年政策仍存在放松的可能性。尤其是地方政策，還將繼續或明或暗地放松。
中房研協技術服務有限公司研究中心總監回建強稱，房地產業作為宏觀經濟的重要支柱產業，其地位和作用不容忽視。近一段時間以來，有一些地方在放寬公積金購房貸款方面對房地產政策實行了微調，對居民購買自住性住房起到了支持作用。隨著中國政府將“穩增長”作為首要政策目標，估計地方政府會繼續處理好房地產在“穩增長”與“保民生”之間的平穩，對自住性需求繼續會采取支持政策，但從中央政府考慮，限購政策仍不會有松動。預計成交量將繼續上升，但房價不會像2009年那樣出現大規模、大范圍的非理性上漲。只要國家不取消限購政策，繼續限制投資投機性購房需求，房價大幅度上漲的基礎并不存在。
