首鋼集團的生產(chǎn)基地搬出北京后，老廠區(qū)遺留的上萬畝土地資源將面臨如何開發(fā)利用的難題。而首鋼的最新選擇是，在今年4月份剛剛啟動一項規(guī)模令人乍舌的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)項目。

首鋼一耐養(yǎng)老項目設(shè)計方案7月初剛剛完成整體設(shè)計和公示。這個占地面積約46.7萬平方米的項目，規(guī)劃設(shè)置4000-6000張普通床位和建設(shè)一個設(shè)置800張床位的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)園區(qū)，為此需要首鋼至少投入數(shù)十億建設(shè)資金。不過專家認為，該項目規(guī)模過于龐大前景難言樂觀。

利用老廠區(qū)自有土地 規(guī)劃數(shù)千張床位

7月2日至7月9日，首鋼總公司在老廠區(qū)文館對首鋼一耐養(yǎng)老項目建筑設(shè)計方案進行了公開展示和投票，其中包括六家機構(gòu)設(shè)計的不同方案。首鋼旗下媒體稱，這次展示“首鋼廣大干部職工踴躍參與，已有千余名干部職工前往參觀，超過500人參與投票并提出了寶貴意見”。

網(wǎng)易財經(jīng)在現(xiàn)場看到，在這六家機構(gòu)拿出的方案中，基本都按首鋼的要求把項目分解成兩大部分。項目北區(qū)體現(xiàn)了養(yǎng)老機構(gòu)基本特點，包含居住社區(qū)、醫(yī)院護理和生活照料區(qū)等，而項目南區(qū)各個方案差別性比較大，但是也基本包括了獨棟別墅，甚至星級酒店、會所和商業(yè)設(shè)施等。

據(jù)了解，首鋼總公司今年4月剛剛啟動養(yǎng)老項目的正式籌備，4月16日組織專題會議研究通過了《首鋼養(yǎng)老項目籌備工作方案》，明確成立首鋼總公司養(yǎng)老項目部，負責項目的籌備和下步的實施工作。

而之所以叫首鋼一耐養(yǎng)老項目，是因為該項目規(guī)劃建在原首鋼第一耐火材料廠的廠址。根據(jù)首鋼發(fā)布的消息，該養(yǎng)老項目總用地面積約46.7萬平方米，總建筑面積約57萬平方米，將分為南北兩區(qū)建設(shè)橫跨梅市口路，和北京園博園隔河相望。

其中，該項目北區(qū)將定位為主要面向廣大中等收入老年群體服務(wù)的養(yǎng)老機構(gòu)，計劃設(shè)置4000-6000張養(yǎng)老床位；項目南區(qū)擬建設(shè)大型養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，設(shè)置約800張養(yǎng)老床位。在首鋼公司旗下媒體的介紹中，該項目“未來將有望打造成為北京市乃至全國最大規(guī)模的養(yǎng)老社區(qū)。”

對于如此大的建設(shè)規(guī)模，關(guān)于投資額度首鋼方面卻并沒有透露詳細數(shù)字。按照首鋼總公司一位內(nèi)部人士給網(wǎng)易財經(jīng)的說法，該養(yǎng)老項目總體投資將超過40億元。不過這個數(shù)字并未能得到官方證實。

一位要求匿名的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)專家則對網(wǎng)易財經(jīng)表示，在刨除土地成本的前提下，當前養(yǎng)老項目投資一張床位需要投入20萬元-30萬元。依據(jù)該專家的說法，再取中間數(shù)估算的話，單是首鋼一耐養(yǎng)老項目北區(qū)的投資也將至少達到12.5億元，這還不包括項目南區(qū)的高端產(chǎn)業(yè)鏈各個項目投入。

關(guān)于項目規(guī)劃具體情況和建設(shè)進度，首鋼總公司養(yǎng)老項目部相關(guān)負責人士婉言謝絕對網(wǎng)易財經(jīng)介紹相關(guān)情況。而據(jù)一位內(nèi)部人士透露，該項目屬于剛剛啟動階段，基本信息都無法確定，至少一年內(nèi)是難以走到開工建設(shè)層面。

是做基本養(yǎng)老機構(gòu) 還是開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)？

上述養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)專家對網(wǎng)易財經(jīng)表示，此前也曾聽聞首鋼方面正在征集養(yǎng)老項目設(shè)計方案，但是該專家所在的機構(gòu)最終沒有參加。這位專家表示，因為發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，就像酒店業(yè)一樣，正常的途徑應該是先有運營商，也就是運營管理機構(gòu)，然后才啟動項目建設(shè)。

“養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)比酒店業(yè)復雜的多，如果在沒有運營團隊介入的情況項目設(shè)計落了地，那么項目建好后也就是需要開始改建的時候”，上述專家如此表示。

當然從首鋼方面來說，也并不是全然無所準備。在項目設(shè)計方案進行征集工程中，該公司已經(jīng)在同步進行前期調(diào)研、土地處置、場評環(huán)評、可研編制等相關(guān)工作。項目團隊還多次赴北京知名養(yǎng)老社區(qū)進行調(diào)研考察，“已初步形成了項目的盈利模式定位及投資估算”。

首鋼旗下媒體還稱，未來項目物業(yè)將全部由首鋼自持，采用公司制、非營利機構(gòu)相結(jié)合的管理架構(gòu)，通過委托專業(yè)化運營團隊進行管理，形成養(yǎng)老服務(wù)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、金融服務(wù)等多環(huán)節(jié)的綜合收益，實現(xiàn)項目盈利。

不過，項目剛剛啟動即規(guī)劃如此龐大的建設(shè)規(guī)模和盈利預期，是否太過于理想化？上述養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)專家不無擔憂地指出，首鋼一耐養(yǎng)老項目可謂極大的規(guī)模，但是幾千張床位太不符合養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)律了。一般一個養(yǎng)老機構(gòu)合適的規(guī)模應該在一萬平方米，床位控制在兩、三百張，“幾千張床位光每天120、999車輛的警報聲都會讓住在里面的老人無法忍受”。

所以上述養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)專家判斷，首鋼一耐養(yǎng)老項目應該不會完全建設(shè)成為養(yǎng)老機構(gòu)模式，應該是會做到居住區(qū)概念，目標是吸引更多的健康老人住在里面，也就是除了保有數(shù)百張床位的養(yǎng)老機構(gòu)，剩下的床位或房屋將以產(chǎn)權(quán)形式賣掉。

另一位要求匿名的養(yǎng)老地產(chǎn)研究專家甚至對網(wǎng)易財經(jīng)直接判斷，就像當前國內(nèi)房地產(chǎn)市場多數(shù)流行的操作模式一樣，首鋼一耐養(yǎng)老項目50萬平方米的建筑規(guī)模中，最后被真正用作養(yǎng)老機構(gòu)的也就是幾萬平方米，其余的則會成為事實上的房地產(chǎn)開發(fā)。

對于專家的這一觀點，網(wǎng)易財經(jīng)沒能聯(lián)系到首鋼總公司給予更多說明。按照此前發(fā)布的資料，首鋼方面顯然是希望利用自身的土地、醫(yī)療、培訓、人員等資源優(yōu)勢打造醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的模式。至于項目南區(qū)以產(chǎn)業(yè)鏈概念出現(xiàn)的養(yǎng)老服務(wù)園區(qū)，還有待首鋼方面詳細解釋和論證。

養(yǎng)老市場前景廣闊 當前仍面臨諸多難題

首鋼集團北京老廠區(qū)總占地面積達到8.6平方公里左右，公司于2005年6月開始啟動壓產(chǎn)、搬遷進程，2010年12月底，首鋼在北京的生產(chǎn)流程全部停產(chǎn)，正式結(jié)束了在京91年的生產(chǎn)歷史。隨之，老廠區(qū)騰退出的土地開發(fā)被提上日程。

按照當年獲得北京市政府批準的《新首鋼高端產(chǎn)業(yè)綜合服務(wù)區(qū)規(guī)劃》，首鋼老廠區(qū)將重點發(fā)展高文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)等六大產(chǎn)業(yè)。而首鋼一耐養(yǎng)老項目，則被視為首鋼總公司健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的先期啟動項目。

首鋼總公司相關(guān)人士最近表示，該項目的實施將為首鋼打造多元服務(wù)、多種業(yè)態(tài)的“城市綜合服務(wù)商”提供有力支撐。首鋼集團已明確提出城市綜合服務(wù)業(yè)和鋼鐵業(yè)兩大主導產(chǎn)業(yè)并重和協(xié)同發(fā)展的戰(zhàn)略定位，未來將逐步打造若干個首都健康醫(yī)療和養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)的示范基地，形成千億級以上的城市服務(wù)產(chǎn)業(yè)，而在北京的設(shè)想是“建設(shè)不少于1萬張養(yǎng)老床位的目標”。

首鋼的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)目標之所以如此宏大，顯然是基于對國內(nèi)養(yǎng)老市場尤其是北京市場未來發(fā)展的判斷。據(jù)清華同衡養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)專家委員會執(zhí)行秘書長陳首春提供的數(shù)字，截至2013年底，全國養(yǎng)老機構(gòu)的床位總數(shù)將近500萬張，每千名老人擁有的養(yǎng)老機構(gòu)床位約為25張。而如果要達到政府制定的每千名老人擁有30張床位的目標，考慮到我國60歲以上老齡人口正在以每年1000萬人的速度增加，未來5-10年，養(yǎng)老機構(gòu)需要新增300萬-400萬張床位才能滿足需求。

但是尷尬的是，雖然養(yǎng)老市場規(guī)模龐大，現(xiàn)有養(yǎng)老機構(gòu)的床位空置率卻在增長。陳首春對網(wǎng)易財經(jīng)表示，根據(jù)民政部官方數(shù)字，養(yǎng)老機構(gòu)床位空置率在2008年時將近20%，但是到2013年末已經(jīng)上升到38%；北京的養(yǎng)老機構(gòu)空置率甚至超過50%，一些高收費機構(gòu)空置率更高，入住率只有15%-30%左右。這其中原因主要是老人的支付能力不足，另外也有理念等方面的原因。

面對如此高的空置率，首鋼方面是否已經(jīng)想到辦法吸引更多的老人入住呢？另據(jù)前述養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)專家對網(wǎng)易財經(jīng)表示，北京市目前養(yǎng)老機構(gòu)擁有9萬余張床位，政府提出到2015年增加到12萬張床位，2020年增加到16萬張床位，如此規(guī)劃目標下，首鋼自己一家推出4000張-6000張，遠期甚至10000張床位的目標是否符合實際，令人難以樂觀。

(關(guān)鍵字：首鋼 進軍 養(yǎng)老)